Những nghịch lý "khó tin" của thị trường BĐS Việt Nam

đăng 19:17, 11 thg 9, 2012 bởi Nguyen Anh Phu   [ đã cập nhật 01:13, 3 thg 11, 2014 ]
Minh chứng rõ ràng nhất cho những nghịch lý này là giá nhà, đất ở Việt Nam đắt ngang ngửa các thành phố lớn trên thế giới, trong khi đó mức thu nhập trung bình của họ cao gấp hàng chục lần thu nhập của người Việt.
Hiện tại, giá đất tại các khu phố cổ Hà Nội, khu vực xung quanh Hồ Hoàn Kiếm, đường Đồng Khởi - Tp.HCM … có giá lên lên đến hàng tỷ đồng mỗi mét vuông. Mức giá này cao gấp khoảng 20 lần thu nhập bình quân đầu người của người dân tại Tp.HCM và Hà Nội.

Nhà mặt phố tại hầu hết các tuyến đường Hà Nội và đường lớn tại Tp.HCM lên đến hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông, cao gấp nhiều lần thu nhập của người dân trong 1 năm. Trong khi đó, tại các thành phố đắt đỏ nhất thế giới như Tokyo hay Hồng Kông thì giá nhà đất ở những vùng đắc địa cũng chỉ tương đương thu nhập bình quân đầu người khu vực này trong một năm.

Những nghịch lý "khó tin" của thị trường BĐS Việt Nam | ảnh 1
Giá đất tại Hà Nội được xếp vào hàng đắt đỏ trên thế giới

Giá thuê mặt bằng kinh doanh tại các khu vực này cũng khá cao. Tuy nhiên, giá thuê thường không đủ bù lại chi phí cơ hội so với số tiền mà người ta có thể bán căn nhà đó. Chẳng hạn, một căn nhà mặt phố tại đường Trường Chinh (Hà Nội) có giá bán khoảng 10 - 15 tỷ đồng, được chủ nhà cho thuê với giá 20 - 30 triệu đồng/tháng. Như vậy, suất sinh lời của việc cho thuê nhà này hàng năm chỉ từ 2 - 3%, một mức rất thấp so với lãi suất hiện nay.

Nhà đất biệt thự cũng tồn tại rất nhiều nghịch lý không thể giải thích nổi. Giá mỗi mét vuông đất biệt thự tại khu vực Mỹ Đình, Hồ Tây hoặc Khu đô thị Ciputra có giá 150 - 200 triệu đồng/m2. Như vậy, mỗi căn biệt thự ở đây có diện tích 300 - 500 m2 sẽ có giá 45 - 100 tỷ đồng. Với số tiền này thì chủ nhân của nó có thể mua được các tòa lâu đài cổ kính rộng hàng nghìn mét vuông, nằm tọa lạc trên mảnh đất hàng héc ta tại các nước phát triển. Đây là một điều quá nghịch lý đối với nhà đất tại Việt Nam.

Ai và mức thu nhập thế nào để có thể sống trong biệt thự đó? Bằng một phép tính đơn giản giả sử chi phí cơ hội của đồng tiền của chủ nhân căn hộ khoảng 12% (trung bình trái phiếu dài hạn 10 năm), điều này đồng nghĩa để sống trong căn nhà có trị giá 100 tỷ đồng thì số tiền mà chủ nhân của nó bỏ hoặc mất chi phí cơ hội hàng năm là 12 tỷ đồng, giả sử với biệt thự giá bèo 45 tỷ đồng, thì chi phí cơ hội là 5,4 tỷ đồng.

Như vậy, một gia đình dành khoảng 50% thu nhập của mình để trang trải cho nhà ở thì thu nhập thật sự của một người sống trong căn biệt thự 100 tỷ phải là 24 tỷ đồng/năm. Còn giả sử tỷ lệ thu nhập dành cho nhà ở khoảng 20% như một người dân bình thường ở hầu hết các quốc gia trên thế giới thì mức thu nhập sẽ lên phải lên đến 60 tỷ đồng/năm.

Với mức thu nhập này thì ngay cả với những CEO của ngân hàng được trả lương cao nhất Việt Nam là hơn 20 tỷ đồng/năm cũng không “đủ tư cách” sống ở đây được. Điều này cho thấy mức giá nhà đất ở Việt Nam cao đến mức nào.

Bất chấp nghịch lý đó hiện nay không ít dự án với những căn hộ siêu sang chỉ dành cho bậc “đế vương” với giá lên đến hàng chục thậm chí hàng trăm tỷ đồng. Như vậy, có lẽ đối tượng khách hàng mà những chủ đầu tư của căn hộ này phải là bậc “đế vương” thật sự vì chỉ có bậc “đế vương” mới kiếm được nhiều tiền hơn cả CEO được trả lương siêu khủng của các ngân hàng.

Nghịch lý này không chỉ diễn ra với căn hộ giá siêu đắt mà đối với căn hộ được xem là bình dân hay nhà thu nhập thấp cũng có giá ở trên trời. Chẳng hạn, hầu hết căn hộ được xem là bình dân có giá từ 15 - 17 triệu đồng/m2. Nếu tính thuế VAT 10%, sẽ lên tới 16-19 triệu đồng/m2.

Như vậy, căn hộ bình thường khoảng 75 m2sẽ có giá 1,2 - 1,5 tỷ đồng. Với mức lương của bộ trưởng hoặc nhân viên có mức thu nhập cao là 12 triệu đồng/tháng, thì phải tiết kiệm 10 năm không ăn không uống mới mua được. Còn nếu trừ đi khoảng 50% dành cho chi phí sinh hoạt thì mất 20 năm.

Ngay với căn nhà hộ dành cho người có thu nhập thấp, hay nhà ở xã hội có giá trên dưới 500 triệu đồng/m2, thì với thu nhập trung bình của công nhân 3 triệu đồng/tháng cũng phải mất 15 năm tiết kiệm không ăn, không uống mới mua được.

Vài còn số trên cho thấy những siêu nghịch lý tại thị trường nhà đất Việt Nam. Tuy nhiên, một điều nghịch lý không kém là nghịch lý này vẫn ngang nhiên tồn tại trong nhiều năm qua. Liệu rằng trong những năm tới giá nhà đất có xóa bỏ được siêu nghịch lý này không?

Comments