Mua một ngôi nhà hoặc căn hộ ở Đức Đối với những người có kế hoạch ở lại Đức dài hơn vài năm, mua một ngôi nhà hoặc căn hộ là một lựa chọn không thể bỏ qua.
Nhờ Helmut Berg, Tổng Giám đốc của RSB tái định cư Dịch vụ Deutschland, Frankfurt, cho các thông tin trong bài viết này.
Kể từ khi nhiều người nước ngoài những ngày này đang ở đây cho ba đến năm năm, có thể hiểu rằng rất ít đã xem xét mua nhà. Đối với những người có kế hoạch ở lại lâu hơn, tuy nhiên, mua một ngôi nhà hoặc căn hộ là một lựa chọn không thể bỏ qua. RSB đã đạt được kinh nghiệm quý báu trong lĩnh vực này và muốn chia sẻ nó.
Đây chỉ là hướng dẫn và điều cơ bản và không nên được coi là ràng buộc tư vấn pháp lý hay tài chính. Trong mọi trường hợp, RSB mạnh mẽ khuyên tham khảo ý kiến luật sư ( Rechtsanwalte ) hoặc chuyên gia tư vấn thuế ( Steuerberäter ).
mot toa chung cu can ho doi o duc

Tình hình chung
Về cơ bản, đây là một thời điểm tốt để mua một ngôi nhà hoặc căn hộ. Lãi suất thế chấp thấp. Có thể có tăng vừa phải, nhưng xu hướng hiện tại của giá thấp dự kiến ​​sẽ tăng sức chịu đựng. Giá mua nhà cũng vẫn vừa phải, mặc dù họ đã bắt đầu tăng lên ở một số nơi, chẳng hạn như Munich.
Triển vọng để đầu cơ bất động sản không thuận lợi. Có rất ít cơ hội cho tăng đáng kể trong giá trị tài sản trong vài năm tới, loại trừ bất kỳ chốt lời đáng kể. Hơn nữa, bất kỳ thu nhập như vậy sẽ bị đánh thuế nếu bán lại xảy ra trong vòng 10 năm mua.
Không giống như Anh-Mỹ, Đức có xu hướng mua nhà cho cuộc sống. Họ không thường thấy, thực tế ngoài châu Âu điển hình của việc mua bây giờ và liên tục nâng cấp. Điều này giải thích lý do tại sao có ít biến động giá cả thị trường bất động sản, mặc dù nhu cầu về địa điểm lựa chọn vẫn còn cao. Nó không phải là bất thường đối với, sẽ là chủ nhà để mất đến hai năm để tìm nhà của họ. Mang này trong tâm trí, nó là khôn ngoan để đầu tư vào bất động sản hàng đầu trong các lĩnh vực "tốt hơn" của thị trấn; những người thân với một cơ sở hạ tầng tốt. Giá ban đầu có thể cao hơn, nhưng việc đầu tư sẽ có giá trị hơn trong thời gian dài.
Tỷ lệ phần trăm của Đức sở hữu nhà của họ là thấp đáng ngạc nhiên so với các nơi khác. Khoảng 42 phần trăm, đó là mức thấp nhất trong toàn bộ Liên minh châu Âu. Như ở các nước khác, tỷ lệ này khác nhau tùy theo mức thu nhập. Người giàu hơn người nhiều khả năng nó là họ sẽ sở hữu căn nhà của họ.
Nó có thể là người nước ngoài mua nhà rộng rãi có thể gây ra tỷ lệ này sẽ tăng lên trong tương lai. Không có giới hạn của pháp luật về không sở hữu tài sản người Đức, và nhiều người nước ngoài có mức thu nhập cao hơn đáng kể và nguyện vọng nhà ở. Thanh duy nhất để sở hữu nước ngoài của bất động sản có thể nằm trong các tổ chức tài chính cung cấp các khoản vay thế chấp. Họ có thể yêu cầu một khoản thanh toán cao hơn xuống vì thiếu một dài hạn hồ sơ theo dõi tài chính.
Nó là những gì sẽ chi phí?
Trước khi đi vào chi phí điển hình của nhà Đức, nó phải được đưa vào xem xét rằng ngôi nhà ở Đức, và tất cả các nước châu Âu khác, có xu hướng nhỏ hơn so với những người Mỹ hoặc Canada. Ghi nhớ rằng hơn 80 triệu người ở Đức sống trên một bề mặt đất chỉ 1/35th của Mỹ, trong đó có một dân số khoảng 300 triệu USD. Điều đó có nghĩa là nước Đức chỉ có 1/9th không gian sống càng nhiều. Và phần lớn đất được phát triển mạnh. Vì vậy, giá cao hơn nhiều.
Lấy ví dụ về một tách, nhà một gia đình điển hình kích thước trung bình; một với khoảng 125 mét vuông (khoảng 1.345 ft vuông) của không gian, bao gồm nhà để xe sống. Một nơi như vậy trong Tây Đức có giá khoảng 255.000 €. Nhưng giá thay đổi đáng kể theo vùng. Như một ngôi nhà ở phía bắc chi phí chỉ khoảng 185.000 €. Ở phía tây giá khoảng 235.000 €, và ở phía nam đó là nhiều hơn đáng kể, đến trong lúc chỉ dưới 310.000 €. Ở các thành phố của hơn 500.000 dân giá khoảng 300.000 €.
Thành phố-nhà nước của Bremen là ít tốn kém nhất của các thành phố lớn. Nhà mô tả sẽ có chi phí chỉ một € 185.000. Ở đầu kia của quy mô thủ đô Bavarian Munich đã đi xa và tốn kém nhất. Nhà mô tả có thể chi phí 635.000 €! Giá mỗi mét vuông đối với tài sản thuộc sở hữu tư nhân chỉ là 975 € trong Bremen và xung quanh € 2050 tại Munich.
Làm thế nào để tìm một ngôi nhà
Như ở mọi quốc gia có một số thủ tục cho việc tìm kiếm một căn hộ hoặc nhà và đóng bán. Nó làm cho cảm giác ít ở Đức để tìm một "gia" dấu hiệu ở phía trước của ngôi nhà. Đây không phải là một cách phổ biến của việc đưa tài sản. Cung cấp nhiều được công bố trên báo chí. Trong vài năm qua các trang web khác nhau nổi lên mà cung cấp danh sách rộng rãi trên các căn hộ và nhà ở để bán cũng như các đơn vị cho thuê. Những trang web này cũng có thông tin đầy đủ về tài chính và các chủ đề khác liên quan đến mua và cho thuê bất động sản.
Một số quảng cáo nhà nước mà tài sản là von Privat , có nghĩa là không có đại lý bất động sản có liên quan. Hầu hết các chào hàng, tuy nhiên, được thực hiện thông qua các đại lý này ( Immobilienmakler ). Một người mua tiềm năng nên cẩn thận nghiên cứu bất động sản khi mua một ngôi nhà ở Đức. Nhiều ngôi nhà "rẻ tiền" quảng cáo có thể yêu cầu đầu tư đổi mới vượt ra ngoài giá bán.
Một "tín hiệu cảnh báo" có thể là: grosszügige Räume , có nghĩa là "phòng lớn" hoặc "rất rộng rãi." Điều đó thực sự có nghĩa là "rất tốn kém để nhiệt." Và xem ra cho các tài sản đó là Schnellentschlossene für (để nhanh chóng đưa ra quyết định). Điều đó có thể có nghĩa là nhà đã có mặt trên thị trường trong một thời gian dài và có thể không rất mong muốn.
Nhà săn bắn là tốn thời gian. Trong hầu hết các trường hợp quảng cáo trên báo không cung cấp địa chỉ, có nghĩa là bạn phải thực hiện một cuộc hẹn với một đi-giữa hoặc đại lý. Tuy nhiên nhiều danh sách trang web bao gồm địa chỉ đầy đủ cũng như bản đồ.
Là một người mua, RSB khuyên bạn không ký một "hợp đồng độc quyền" với bất kỳ một đại lý. Bạn có thể muốn kiểm tra nội dung một phạm vi rộng hơn đề nghị từ một số đại lý. Và yêu cầu các đại lý ngay từ đầu đang chi trả tiền hoa hồng của mình và những gì tỷ lệ phần trăm là.
Trừ trường hợp hợp đồng cho thuê, không có hoa hồng điều chỉnh của pháp luật. Nó có thể được đàm phán, và trong nhiều trường hợp là từ 5 đến 7 phần trăm của giá mua. Trong một số trường hợp người mua trả hoa hồng đầy đủ, trong nhiều người khác nó phân chia giữa người mua và người bán và trong một số trường hợp các đại lý nhận được hoa hồng của họ độc quyền từ người bán.
Một đại lý có thể gửi một hóa đơn duy nhất khi ông đã sắp xếp rõ ràng liên lạc giữa người mua và người bán. Điều đó có nghĩa rằng ông đã cho người mua đầy đủ địa chỉ, tên đầy đủ của người bán và giá mua.
Nó cũng khuyến khích để yêu cầu người bán cho dù anh ta có hợp đồng với một đại lý. Yêu cầu hoa hồng từ người bán có vẻ hợp lý, vì ông là người có thể đánh giá những gì các đại lý đã thực hiện bán nhà. Người mua trong nhiều trường hợp chỉ thấy đại lý một hoặc hai lần và khá có thể yêu cầu những gì các đại lý đã làm để kiếm được khoản phí lớn anh đang sạc.
Nếu một người mua tiềm năng nhận được một lời đề nghị từ một đại lý cho một ngôi nhà đại lý khác đã được cung cấp, tư vấn cho các khách hàng của mình RSB nói với các đại lý thứ hai ngay lập tức. Nếu không thì khách hàng có thể gió phải trả một khoản hoa hồng đôi.
Khi một tài sản đã được tìm thấy sẽ có chi phí bổ sung có thể được ước tính dè dặt vào khoảng 10 phần trăm của giá mua. Ngoài hoa hồng của đại lý đã được đề cập, sẽ có thuế chuyển nhượng bất động sản, lệ phí công chứng và chi phí hành chính nhỏ bổ sung, có lẽ bao gồm cả việc thuê một thông dịch viên.
Thuế chuyển nhượng tài sản là 3,5 phần trăm của giá mua và được trả bởi người mua. Hơn giá mua, các chi tiết thuế này sẽ được, do đó, có một sự cám dỗ để thực hiện một "sắp xếp" với người bán, theo đó mức giá thấp hơn được thể hiện trên hợp đồng. Đây là một thực tế rất nguy hiểm. Nếu nó phát hiện ra nó có thể dẫn đến không chỉ trong việc thanh toán thuế, nhưng tiền phạt nặng là tốt.
Một chi phí cho người mua ở Đức là lệ phí công chứng. Một khi người mua và người bán đã đồng ý về một mức giá mua, hợp đồng mua bán tài sản phải được ký kết với sự hiện diện của một công chứng viên. Điều này là để lợi thế của cả hai bên, đặc biệt là người mua, vì nó cung cấp sự bảo đảm rằng toàn bộ giao dịch được thực hiện theo quy định của pháp luật. Lệ phí công chứng, khoảng 1,5-2 phần trăm, bao gồm chuẩn bị hợp đồng, đàm phán, lễ ký kết và vào sổ đăng ký đất đai.
Nhiệm vụ và trách nhiệm công chứng viên
Công chứng viên được về mặt pháp lý ràng buộc để hoạt động như một trung gian khách quan giữa người mua và người bán. Họ kiểm tra sổ đăng ký đất để xem liệu tài sản có thể được bán ở tất cả; và nếu nó có thể được, cho dù có bất kỳ hạn chế sử dụng của nó. Hợp đồng nêu rõ các nghĩa vụ của mỗi bên và các biện pháp sẽ được thực hiện trong trường hợp mặc định. Một khi nó được ký kết, công chứng viên đăng ký thay đổi quyền sở hữu với chính quyền thành phố và đi vào bất động sản trong đăng ký đất đai.
Nó không phải là phổ biến rộng rãi mà người mua có thể lựa chọn công chứng của chính mình, và RSB mạnh mẽ khuyến cáo rằng người nước ngoài thực hiện quyền này, việc lựa chọn một công chứng viên biết nói tiếng Anh.
Luôn luôn yêu cầu một bản sao của hợp đồng mua bán trước khi đi công chứng viên, xem xét nó một cách cẩn thận và có nó dịch nếu cần thiết. Chuẩn bị bất kỳ câu hỏi mà bạn có trước, đừng ngần ngại yêu cầu họ và cho phép đủ thời gian để có được câu trả lời đầy đủ.
Tại lễ ký kết thực tế công chứng viên đọc hợp đồng mua bán nguyên văn và được yêu cầu phải chắc chắn rằng cả hai bên hoàn toàn hiểu nội dung của nó. Người mua có thể đặt câu hỏi và làm gián đoạn các thủ tục tố tụng nếu một khoản không hoàn toàn hiểu. Kể từ khi đọc phải được làm bằng tiếng Đức, người mua có quyền có một món quà thông dịch viên chuyên nghiệp, mặc dù điều này sẽ là một chi phí bổ sung.
Trong hầu hết các trường hợp, người mua và người bán không người duy nhất nhưng các cặp vợ chồng hoặc thậm chí nhóm của chủ sở hữu. Tất cả những người tham gia phải có mặt tại buổi lễ ký kết. Tất cả phải mang theo hộ chiếu để xác định bản thân.
Hợp đồng
Trong số những điều quan trọng nhất một hợp đồng phải thể hiện là:
Cho dù tên và địa chỉ của các bên và các chi tiết của tài sản được ghi nhận một cách chính xác. Điều này là rất quan trọng như là một lỗi, đặc biệt là trong các chi tiết tài sản, ít nhất có thể làm mất hiệu lực một phần hợp đồng.
Các thoả thuận giá mua và các điều khoản và điều kiện thanh toán.
Quy định như những gì xảy ra trong trường hợp một bên không sống theo các điều khoản của hợp đồng.
Các bên hoàn toàn tự do để quyết định về các điều khoản thanh toán. Trong nhiều trường hợp người mua có nhận được tài trợ. Do đó, người bán đồng ý thông báo ưu tiên trong đăng ký đất đai để bảo vệ người mua từ khác, hoạt động bán hàng bất ngờ trên một phần của người bán, như đang cố gắng bán tài sản cho người khác với một mức giá tốt hơn.
Đăng ký đất đai được đặt tại tòa án huyện và là tài liệu trung tâm cho một mảnh bất động sản, với tất cả các thông tin cần thiết về quyền sở hữu của nó. Một sự thay đổi thực tế về quyền sở hữu có thể chỉ xảy ra khi một mục đã được thực hiện trong đăng ký đất này, và chỉ khi thế chấp trước đó đã được đưa về chăm sóc và cơ quan thuế đã xác nhận rằng người bán không có thuế tài sản tồn đọng.
Thường giá mua là lần đầu tiên nộp vào tài khoản được duy trì bởi công chứng viên ( Notaranderkonto ) và chuyển cho người bán chỉ với mục đăng ký đất đai hoàn tất.
Công chứng viên không chịu trách nhiệm về tính chính xác của các chủ sở hữu mô tả tài sản. Đó là công việc của người mua. Người bán không có nghĩa vụ phải chỉ ra bất kỳ lỗi chính cần phải có được rõ ràng để người mua, mặc dù ông nên được yêu cầu để mô tả bất kỳ khuyết tật ẩn.
Một bản sao của các mục đăng ký đất đai hiện hành nhất có thể thu được trên đơn đến tòa án quận. Tuy nhiên, chỉ những người có nhu cầu chính đáng để biết, chẳng hạn như chủ sở hữu hoặc công chứng viên, có đủ điều kiện để làm cho ứng dụng này.
Đăng ký cũng nêu rõ các quyền của bất kỳ bên thứ ba; những, ví dụ, những người thuê nhà. Người thuê nhà như vậy không có thể ngăn việc bán tài sản, nhưng chủ sở hữu mới bị ràng buộc bởi bất kỳ hợp đồng thuê mà người chủ cũ đã đồng ý. Do đó, chủ sở hữu mới không thể đuổi người thuê nhà trước khi hợp đồng thuê hết hạn.
Tài chính gia đình của bạn
Nó thường xảy ra mà người mua tiềm năng không thể trả giá mua đầy đủ ngay lập tức, và nhu cầu tài chính. RSB cảnh báo chống lại cam kết kế hoạch tài chính vượt quá nguồn lực của người mua. Nó khuyến cáo có ít nhất 20 phần trăm của tổng chi phí cho một khoản thanh toán xuống.
Lãi suất cho vay thế chấp là hiện nay dưới mức trung bình thời gian dài, dao động từ 2,97 phần trăm và 4,65 phần trăm, tùy thuộc mức độ nào đó về thời gian của kế hoạch tài chính. Hầu hết các khoản thế chấp là 10 hoặc 20 năm.
Tiên lượng của các ngân hàng và các bên khác nhìn thấy sự ổn định dài hạn lãi suất, có lẽ với một chút biến động lên hoặc xuống. Nó có thể làm giảm tổng số tiền lãi phải trả bằng cách trả lãi suất lên phía trước. Thanh toán này (lớn hơn Disagio ) là, ít hơn sẽ là chi phí lãi suất trong thời gian dài.
Trong một số trường hợp người bán sẽ muốn chuyển thế chấp của mình để người mua, và người mua có thể tìm thấy điều này có lợi cho mình. Thế chấp có thể thu được khi tỷ lệ này thấp hơn.
Như đã đề cập trước đó, tài chính là một vấn đề đòi hỏi cá nhân, tư vấn chuyên ngành. Do đó RSB khuyên bạn nên nhận tư vấn chuyên môn từ một chuyên gia ngân hàng và / hoặc một nhà tư vấn thuế.
Mua hoặc xây dựng nhà ở để sử dụng riêng của bạn có thể, trong trường hợp nhất định, được trợ cấp của chính phủ ở Đức. Cũng có thể có một số lợi thế thuế có liên quan. Về cơ bản, những người có nhiều khả năng được hưởng lợi từ các khoản trợ cấp là các khoản thu nhập khiêm tốn với con chưa thành niên, người mua hoặc xây dựng nhà ở giá vừa phải. Ở đây nó là đặc biệt quan trọng để có được tư vấn cá nhân từ một ngân hàng hoặc tư vấn thuế.
Tất nhiên có những quy định thêm bao gồm nhiều chi tiết hơn. Do đó, nên kiểm tra từng trường hợp cá nhân với một ngân hàng.
ST - www.trungtamcanho.com
Comments